Domande frequenti

La nomina avviene con delibera assembleare: in assemblea ordinaria (il caso più comune), in assemblea straordinaria richiesta dai condòmini oppure, nei casi più gravi, tramite revoca giudiziaria. Servono il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

Abbiamo dedicato all'argomento una guida completa: La nomina dell'amministratore.

L'incarico ha durata annuale e, ai sensi dell'art. 1129 c.c., si intende rinnovato per eguale durata: di fatto una durata di due anni, salvo revoca da parte dell'assemblea o dimissioni. Al termine non esiste un "rinnovo" automatico del mandato: l'assemblea procede sempre con una nuova nomina. Se le maggioranze non vengono raggiunte, l'amministratore uscente resta in carica in regime di prorogatio.

Sì, con delega scritta (art. 67 disp. att. c.c.). Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore millesimale. All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione alle assemblee.

La regola generale (art. 1123 c.c.) prevede la ripartizione in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, espresso dalle tabelle millesimali. Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso (è il caso, ad esempio, di scale e ascensori, ripartiti per metà in base ai millesimi e per metà in base all'altezza di piano, art. 1124 c.c.).

Il regolamento di condominio o specifiche convenzioni possono prevedere criteri diversi. Il riparto dettagliato è sempre allegato ai bilanci che trasmettiamo.

L'amministratore ha l'obbligo di agire per la riscossione: salvo dispensa dell'assemblea, deve attivarsi per il recupero forzoso entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è compreso (art. 1129 c.c.). Dopo i solleciti bonari, si procede con la richiesta di decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.

La morosità di un condòmino non si ripercuote sugli altri finché possibile: seguiamo ogni posizione con attenzione per tutelare la cassa condominiale.

La regola di riferimento è l'art. 9 della legge 392/1978, tuttora applicabile. Il criterio di fondo è semplice: chi usa paga l'uso, chi possiede paga la conservazione.

A carico dell'inquilino — pulizia e illuminazione delle parti comuni, funzionamento e manutenzione ordinaria dell'ascensore, fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, spurgo dei pozzi neri, manutenzione ordinaria del giardino e degli impianti comuni, servizio di portineria nella misura del 90%.

A carico del proprietario — manutenzione straordinaria, rifacimento di tetto e facciate, sostituzione e messa a norma degli impianti, innovazioni deliberate dall'assemblea, compenso dell'amministratore, assicurazione del fabbricato e il restante 10% della portineria.

Salvo accordi diversi tra le parti: l'art. 9 è derogabile e il contratto di locazione può ripartire le voci in modo differente. In caso di dubbio fa fede quanto scritto nel contratto.

Dipende dall'argomento. L'art. 10 della legge 392/1978 attribuisce al conduttore il diritto di voto, in luogo del proprietario, sulle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria: sono le spese che paga lui, ed è quindi lui ad avere titolo per decidere.

Sugli altri servizi comuni ha diritto di intervenire senza voto quando se ne discute la modificazione. Su tutto il resto — bilanci, nomina dell'amministratore, lavori straordinari, innovazioni — vota esclusivamente il proprietario.

Perché il meccanismo funzioni l'amministratore deve sapere chi è il conduttore: è una delle ragioni per cui la locazione va sempre comunicata.

Sì. Nei confronti del Condominio l'unico obbligato è il proprietario: il contratto di locazione produce effetti fra locatore e conduttore e non è opponibile al Condominio.

Se l'inquilino non versa gli oneri accessori, l'amministratore agisce quindi verso il proprietario, che potrà poi rivalersi sul conduttore. Sul piano del rapporto di locazione, il mancato pagamento degli oneri accessori per un importo pari a due mensilità di canone costituisce motivo di risoluzione del contratto (art. 5 della legge 392/1978).

Sì, ed è un obbligo di legge. L'art. 1130 n. 6 c.c. impone all'amministratore di tenere il registro di anagrafe condominiale, che deve contenere anche i dati dei titolari di diritti personali di godimento — quindi degli inquilini.

Ogni variazione va comunicata in forma scritta entro sessanta giorni. In mancanza, l'amministratore sollecita con raccomandata e, decorsi trenta giorni, può acquisire altrove le informazioni addebitandone il costo ai responsabili.

Al di là della norma, è nell'interesse di tutti: ci permette di convocare il conduttore quando ha diritto di voto e di raggiungere subito chi abita l'appartamento in caso di emergenza.

Nei rapporti fra venditore e acquirente il riferimento non è la data del rogito, ma il momento in cui sorge l'obbligo di contribuzione, che coincide con la delibera assembleare che approva la spesa.

Verso il Condominio vale però una regola più severa: l'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c. rende l'acquirente obbligato in solido con il venditore per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. In concreto il Condominio può chiedere a te anche gli arretrati di chi ti ha venduto casa: potrai rivalerti su di lui, ma nel frattempo paghi.

Per questo conviene sempre chiedere all'amministratore la situazione contabile dell'unità prima del rogito. Vedi anche: la morosità in condominio.

Fra venditore e acquirente il criterio è quello della delibera: risponde della spesa chi era proprietario quando l'assemblea ha approvato l'esecuzione dei lavori, anche se il cantiere partirà mesi dopo. È l'orientamento consolidato della Cassazione, e vale salvo diverso accordo fra le parti.

Verso il Condominio resta invece ferma la solidarietà prevista dall'art. 63 disp. att. c.c. per l'anno in corso e per quello precedente.

Il consiglio pratico è di regolare espressamente il punto nell'atto di compravendita, allegando l'elenco dei lavori deliberati e non ancora eseguiti e indicando chi se ne fa carico: è l'unico modo per evitare discussioni a distanza di anni.

È sufficiente una richiesta scritta all'amministratore. L'art. 1130 n. 9 c.c. gli impone di fornire al condòmino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Scrivi a comunicazioni@curtoni.com indicando condominio, interno e data prevista del rogito, con un ragionevole anticipo. Di norma la richiesta arriva dal notaio, ma possono presentarla direttamente anche il venditore o l'acquirente.

Meno degli altri, ma non zero. Per la manutenzione e la sostituzione di un ascensore esistente l'art. 1124 c.c. divide la spesa per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in base all'altezza di piano: chi sta in basso paga una quota ridotta proprio perché il secondo criterio lo penalizza meno.

Chi non trae alcuna utilità dall'impianto può essere esonerato dalle spese di uso ed esercizio — energia elettrica, pulizia della cabina — ma resta tenuto a concorrere a quelle di conservazione, in quanto comproprietario di un bene comune. Il regolamento di natura contrattuale può prevedere criteri diversi: è sempre la prima cosa da verificare.

Approfondisci nella guida: l'ascensore condominiale.

Sono due adempimenti distinti, e vengono spesso confusi.

La manutenzione è affidata a una ditta abilitata, che deve effettuare visite con periodicità almeno semestrale. La verifica periodica è invece biennale ed è eseguita da un soggetto terzo e indipendente rispetto al manutentore: l'ASL o l'ARPA competente, oppure un organismo di certificazione notificato.

La verifica biennale deve essere richiesta dal proprietario dell'impianto, cioè dal Condominio tramite l'amministratore: non parte da sola. È l'adempimento dimenticato più di frequente, e la sua omissione pesa molto in caso di sinistro — anche sull'operatività della polizza. Per i Condomini che amministriamo la teniamo a scadenzario.

L'impianto di terra delle parti comuni — quello a cui sono collegati ascensore, autoclave, illuminazione, cancello e prese dei locali comuni — è soggetto a verifica periodica ai sensi del D.P.R. 462/2001. La cadenza dipende dalle caratteristiche dello stabile:

• ogni due anni nei Condomini soggetti a SCIA antincendio e in quelli che hanno dipendenti diretti, come un portiere o un addetto alle pulizie;
• ogni cinque anni in tutti gli altri casi.

La verifica non può essere eseguita dall'elettricista di fiducia: va affidata all'ASL o all'ARPA competente per territorio, oppure a un organismo abilitato con decreto ministeriale. L'elettricista si occupa della manutenzione dell'impianto, che è cosa diversa dalla verifica di legge.

Il verbale rilasciato al termine va conservato nella documentazione dello stabile: in caso di infortunio o di incendio è fra i primi documenti che vengono richiesti, anche dalla compagnia assicurativa. Nei Condomini che amministriamo teniamo questa scadenza a calendario insieme a quelle dell'ascensore e dell'antincendio.

No: dopo la riforma del 2012, l'art. 1138 c.c. stabilisce che le norme del regolamento (approvato in assemblea) non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Fanno eccezione i regolamenti di natura contrattuale, accettati da tutti i proprietari, che possono contenere limitazioni specifiche.

Per saperne di più: la riforma del Codice Civile.

Il riferimento è l'art. 844 c.c.: le immissioni — rumori, odori, vibrazioni — sono vietate quando superano la normale tollerabilità, valutata tenendo conto della condizione dei luoghi. Non esiste una soglia oraria fissata dalla legge: gli "orari di silenzio" nascono dal regolamento condominiale, non dal Codice.

Il percorso che consigliamo è graduale. Il primo passo è una segnalazione scritta all'amministratore, con l'indicazione di date e orari: se il regolamento contiene una norma sulla quiete, possiamo richiamare formalmente il condòmino e, nei casi previsti, applicare le sanzioni dell'art. 70 disp. att. c.c. Molte situazioni si chiudono qui.

Se il disturbo persiste ed eccede realmente la normale tollerabilità, la strada è quella giudiziale, con azione inibitoria ed eventuale risarcimento. L'amministratore non ha poteri coercitivi: può intervenire sul piano del regolamento, non sostituirsi al giudice.

Servono due verifiche distinte, e nessuna delle due si può saltare.

Sul piano edilizio. La chiusura di un balcone crea di regola nuova superficie e nuovo volume: è un intervento soggetto a titolo abilitativo, il cui tipo dipende dalle caratteristiche dell'opera e dalle norme del singolo Comune, e va verificato preventivamente con l'ufficio tecnico comunale. Realizzarla senza titolo espone all'ordine di rimessa in pristino.

Sul piano condominiale. L'art. 1122 c.c. vieta di eseguire, nell'unità di proprietà esclusiva, opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio, e impone di darne preventiva notizia all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea. Il decoro architettonico è proprio il profilo su cui le verande vengono contestate più spesso, perché alterano l'aspetto unitario della facciata. Se poi il regolamento è di natura contrattuale e vieta le modifiche ai prospetti, il divieto vincola tutti.

In sintesi: prima di ordinare i lavori, verifica in Comune e scrivici.

L'art. 70 disp. att. c.c. consente di stabilire, a titolo di sanzione per le infrazioni al regolamento, il pagamento di una somma fino a 200 € (fino a 800 € in caso di recidiva). La somma è devoluta al fondo per le spese ordinarie. Secondo la giurisprudenza recente, destinatari delle sanzioni possono essere solo i proprietari o usufruttuari, non i conduttori.

Approfondisci nella guida: Le sanzioni condominiali.

Certamente: ogni condòmino ha diritto di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della documentazione condominiale. Nei Condomini che hanno deliberato l'attivazione del portale MioCondominio, puoi consultare online piano rateale, regolamento, tabelle e altri documenti con le credenziali che ti trasmettiamo.

Per richiedere copia di un documento specifico scrivi a comunicazioni@curtoni.com.

Per le segnalazioni ordinarie scrivi a comunicazioni@curtoni.com indicando condominio, problema riscontrato e un tuo recapito.

Per le emergenze è attiva la reperibilità 24/7, 365 giorni l'anno, su due numeri dedicati: +39 339 218 65 14 e +39 324 901 18 38.

MioCondominio è un servizio del Condominio e non del singolo Condòmino: va deliberato in assemblea e prevede un canone annuale, il cui importo dipende dalle caratteristiche dello stabile e dalla documentazione che si sceglie di rendere disponibile.

Se vuoi proporlo nel tuo Condominio, scrivici: prepariamo un preventivo e inseriamo il punto all'ordine del giorno della prossima assemblea. Maggiori informazioni nella pagina dedicata.

Compila il modulo di richiesta preventivo con le informazioni sul tuo stabile: ti trasmetteremo la nostra offerta entro 48 ore lavorative all'indirizzo email indicato.