La nomina dell'amministratore

Per la nomina dell'amministratore di condominio si ravvedono tre modalità:

1. Delibera durante l'annuale assemblea ordinaria, dove viene posto all'ordine del giorno il punto "Nomina amministratore".
2. Delibera in un'assemblea straordinaria indetta su richiesta dei Sigg. Condòmini o, in caso di inerzia dell'amministratore, indetta dai Condòmini stessi.
3. Revoca giudiziaria su richiesta di uno o più Condòmini.

Vediamole nello specifico.

1) Nomina in assemblea ordinaria#

Questo è il metodo comunemente utilizzato. L'art. 1129, decimo comma, c.c. stabilisce che l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata: di fatto il mandato copre due annualità, al termine delle quali l'assemblea procede con una nuova nomina. Non esiste quindi un "rinnovo" automatico oltre il secondo anno.

La nomina richiede la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, c.c., richiamato dall'art. 1129, primo comma: il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi.

2) Nomina in assemblea straordinaria#

Per la convocazione dell'assemblea straordinaria si può procedere secondo le regole stabilite dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile: almeno due Condòmini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio devono trasmettere all'amministratore, a mezzo raccomandata oppure PEC, una richiesta di convocazione di un'assemblea straordinaria, con indicati i punti da inserire all'ordine del giorno (nel caso in oggetto, basta una semplice "Nomina amministratore").

Se entro 10 giorni dal ricevimento di tale comunicazione l'amministratore non convoca l'assemblea, gli stessi Condòmini (è indispensabile che siano esattamente gli stessi) possono convocare autonomamente l'assemblea senza essere obbligati a comunicarlo all'amministratore, e poi deliberare in merito. Nell'assemblea così costituita vale quanto detto al punto precedente per la nomina di un nuovo amministratore.

3) Revoca giudiziaria#

Questo metodo è da utilizzarsi solo in casi marginali eclatanti e in cui è stato impossibile far conto di una maggioranza capace di decidere per il bene del Condominio.

L'art. 1129, undicesimo comma, c.c. consente anche a un solo Condòmino di ricorrere all'autorità giudiziaria — con il procedimento previsto dall'art. 64 disp. att. c.c. — nei seguenti casi:

• l'omessa notizia all'assemblea di citazioni o provvedimenti il cui contenuto esuli dalle sue attribuzioni (art. 1131, quarto comma, c.c.);
• la mancata resa del conto della gestione;
• la sussistenza di gravi irregolarità.

Il dodicesimo comma dell'art. 1129 elenca, a titolo esemplificativo e non esaustivo, alcune ipotesi di grave irregolarità: fra queste l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o di delibere assembleari, la mancata apertura del conto corrente condominiale e la gestione con modalità che possano generare confusione fra patrimonio del condominio e patrimonio personale dell'amministratore.

Prima di intraprendere questa strada è necessario avvalersi di una valida consulenza per il corretto svolgimento della pratica.

In alternativa è possibile, da parte di uno o più condòmini, rivolgersi alla Cancelleria della Volontaria Giurisdizione del Tribunale di competenza del Condominio (qui trovate i riferimenti per l'area di Torino e provincia) facendo regolare domanda di ricorso per la revoca dell'amministratore, raccontando nella stessa tutte le ragioni per cui la si richiede ed allegando eventuali documenti comprovanti quanto si espone. Il tutto può essere fatto con modica spesa e senza ricorrere al patrocinio di un legale.

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