L'ascensore condominiale: verifiche, manutenzione e responsabilità

L'ascensore è l'impianto condominiale più regolamentato e, insieme, quello che genera più contenzioso: sulla sicurezza, sui costi di manutenzione e sul criterio con cui le spese vanno divise. Il quadro normativo di riferimento è il D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162, più volte modificato, che disciplina messa in esercizio, manutenzione e verifiche periodiche degli impianti in servizio privato.

Chi è il “proprietario dell'impianto”#

Il D.P.R. 162/1999 concentra gli obblighi in capo al proprietario dell'impianto o al suo legale rappresentante. Nel condominio il proprietario è l'ente Condominio; il legale rappresentante è l'amministratore.

Questo significa che l'amministratore non è un semplice intermediario fra il Condominio e la ditta di manutenzione: è il soggetto su cui ricadono, in prima battuta, gli adempimenti previsti dalla norma e le conseguenze della loro omissione. Accanto a ciò opera l'art. 2051 c.c., che pone a carico del custode la responsabilità per i danni cagionati dalla cosa in custodia — e l'ascensore, come cosa comune, è in custodia al Condominio.

La messa in esercizio e il numero di matricola#

Prima dell'utilizzo, ogni impianto nuovo deve essere messo in esercizio: il proprietario ne dà comunicazione al Comune competente, allegando la dichiarazione CE di conformità e indicando la ditta incaricata della manutenzione e il soggetto incaricato delle verifiche periodiche.

Il Comune assegna all'impianto un numero di matricola, che va riportato su una targa visibile in cabina insieme ai dati essenziali dell'impianto e ai recapiti da chiamare in caso di emergenza. Ogni variazione — cambio della ditta di manutenzione, dell'organismo di verifica o del proprietario — va comunicata al Comune.

La manutenzione: le visite almeno ogni sei mesi#

La manutenzione deve essere affidata a una ditta abilitata o a un tecnico competente, con obbligo di effettuare visite di manutenzione con periodicità almeno semestrale. Il manutentore verifica, fra l'altro, l'integrità e l'efficienza delle porte di piano e delle relative serrature, il funzionamento dei dispositivi di sicurezza, dei freni e del sistema di comunicazione bidirezionale con l'esterno.

Gli esiti delle visite vanno annotati sul libretto dell'impianto, che deve contenere anche i verbali delle verifiche periodiche e straordinarie e la documentazione tecnica. È il documento che, in caso di incidente o di controllo, dimostra la diligenza del Condominio: va conservato e va tenuto aggiornato.

Il manutentore ha inoltre l'obbligo di fermare l'impianto quando riscontra un pericolo in atto, e di darne immediata comunicazione al proprietario.

La verifica periodica biennale#

Distinta dalla manutenzione, e spesso confusa con essa, è la verifica periodica: si svolge con cadenza biennale ed è eseguita da un soggetto terzo e indipendente rispetto al manutentore — l'ASL o l'ARPA territorialmente competente, oppure un organismo di certificazione notificato e abilitato dal Ministero.

La verifica ha lo scopo di accertare che l'impianto sia in stato di efficienza e che la manutenzione sia stata eseguita correttamente. Deve essere richiesta dal proprietario: non parte automaticamente. Il verbale rilasciato va conservato nel libretto.

Accanto a queste è prevista la verifica straordinaria, obbligatoria quando la verifica periodica ha dato esito negativo, dopo un incidente di notevole importanza o a seguito di modifiche costruttive rilevanti dell'impianto. Finché la verifica straordinaria non dà esito favorevole, l'impianto non può essere rimesso in servizio.

Gli impianti più datati e gli adeguamenti di sicurezza#

Molti ascensori installati prima dell'entrata in vigore del D.P.R. 162/1999 restano legittimamente in servizio, ma presentano carenze note rispetto agli standard attuali: assenza della porta di cabina, imprecisione di fermata al piano, sistemi di allarme non collegati a un servizio di soccorso permanente, illuminazione di emergenza insufficiente.

La norma tecnica europea UNI EN 81-80 fornisce la metodologia per analizzare questi impianti e classificare i rischi residui in ordine di priorità. In Italia gli interventi che ne derivano non sono, di regola, imposti da un obbligo generalizzato di adeguamento; restano però pienamente rilevanti sul piano della responsabilità del custode: conoscere un rischio documentato e non intervenire è una posizione difficile da sostenere se si verifica un sinistro.

Come si dividono le spese dell'ascensore#

Il criterio dipende dal tipo di intervento.

• Manutenzione e sostituzione di un ascensore già esistente: si applica l'art. 1124 c.c. — la spesa è ripartita fra i proprietari delle unità servite per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari (millesimi di proprietà) e per metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
• Installazione ex novo di un ascensore in un edificio che ne era privo: si tratta di un'innovazione e la spesa si ripartisce secondo l'art. 1123 c.c., cioè in proporzione ai millesimi di proprietà.
• Consumi elettrici e pulizia della cabina: sono spese di esercizio, legate all'uso, e seguono di regola il criterio della tabella d'uso dell'ascensore.

Il criterio dell'art. 1124 c.c. può essere derogato solo da un regolamento condominiale di natura contrattuale o da una delibera approvata all'unanimità.

Cosa succede se gli obblighi non vengono rispettati#

L'omissione delle verifiche periodiche o della manutenzione espone il Condominio a sanzioni amministrative e, in caso di incidente, apre scenari ben più pesanti: la responsabilità civile del custode ex art. 2051 c.c. e, quando ricorrono i presupposti, la responsabilità penale per lesioni colpose in capo a chi aveva l'obbligo di attivarsi.

C'è poi un profilo che spesso viene sottovalutato: la polizza assicurativa. Le condizioni contrattuali della globale fabbricati subordinano tipicamente l'operatività della garanzia al rispetto degli obblighi di legge sull'impianto. Un ascensore privo di verifica periodica aggiornata è un ottimo motivo per vedersi contestare l'indennizzo proprio nel momento in cui serve.

Come ci comportiamo#

Per ogni Condominio dotato di ascensore teniamo uno scadenzario dedicato, con le date della verifica periodica biennale e delle visite semestrali di manutenzione, e attiviamo la richiesta di verifica con anticipo rispetto alla scadenza: è l'adempimento che, essendo su iniziativa del proprietario, viene dimenticato più spesso.

Conserviamo il libretto dell'impianto completo di verbali e dichiarazioni, verifichiamo che la targa in cabina riporti matricola e recapiti di emergenza corretti e, quando la verifica periodica evidenzia prescrizioni, le portiamo in assemblea con un preventivo, senza lasciarle in sospeso.

Sugli impianti più datati proponiamo una valutazione dei rischi residui secondo la UNI EN 81-80 e un piano di adeguamento per priorità, così che l'assemblea possa decidere con cognizione di causa invece di rincorrere l'emergenza.

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