La qualità dell'acqua potabile in condominio

Il decreto legislativo 23 febbraio 2023, n. 18, in vigore dal 21 marzo 2023, ha recepito la direttiva europea sulla qualità delle acque destinate al consumo umano e ha modificato in modo sostanziale il quadro di responsabilità che riguarda gli edifici, condomini compresi.

Il punto di conformità si è spostato al rubinetto#

Prima della riforma, l'acquedotto rispondeva della qualità dell'acqua fino al punto di consegna, cioè al contatore. Il decreto sposta il punto di conformità al punto d'uso: i valori di parametro devono essere rispettati al rubinetto dell'utente, all'interno dell'abitazione.

Il Condominio come "gestore della distribuzione idrica interna"#

Il decreto introduce la figura del gestore della distribuzione idrica interna (spesso abbreviata in GIDI o GDII), definita come il proprietario, il titolare, l'amministratore o comunque il soggetto responsabile dell'impianto idrico interno compreso fra il punto di consegna e il punto d'uso.

Nei condomini questo ruolo fa capo all'ente Condominio, che opera per il tramite dell'amministratore. Da qui discendono alcuni doveri concreti:

• mantenere l'impianto idrico interno in condizioni tali da non compromettere la qualità dell'acqua;
• programmare la manutenzione delle parti comuni dell'impianto — serbatoi, autoclavi, eventuali addolcitori e sistemi di trattamento;
• intervenire tempestivamente quando emergono anomalie, informando i Condòmini e, nei casi previsti, l'autorità sanitaria;
• conservare la documentazione degli interventi e degli eventuali controlli effettuati.

Il mancato rispetto degli obblighi di garanzia della qualità dell'acqua fino ai punti di utilizzo è assistito da sanzioni amministrative pecuniarie di importo significativo.

Edifici prioritari e condomini residenziali: una distinzione importante#

Il decreto distingue gli edifici prioritari — ospedali e strutture sanitarie, case di riposo, scuole e strutture per l'infanzia, strutture ricettive e altri elencati nell'Allegato VIII — dagli edifici non prioritari.

Per gli edifici prioritari è previsto l'obbligo di effettuare la valutazione e gestione del rischio del sistema di distribuzione interno secondo un calendario definito dalla norma.

Attenzione però a non trarne la conclusione sbagliata. Il fatto che per un condominio residenziale non sia prescritta una procedura formalizzata non attenua in alcun modo l'obbligo di garantire la qualità dell'acqua al rubinetto: quello resta pieno, non ha scadenze e non ammette esenzioni. Cambia il come, non il se. In assenza di una procedura imposta dalla norma, spetta al Condominio scegliere gli strumenti con cui accertarsi che l'acqua sia effettivamente conforme — e il controllo analitico periodico è lo strumento più diretto per farlo.

Perché il controllo va ripetuto nel tempo#

Non tutti i parametri si comportano allo stesso modo, ed è questa la ragione per cui un'unica analisi non basta.

I parametri chimici — metalli come piombo, rame e nichel, durezza, nitrati — dipendono in larga parte dai materiali delle tubazioni e dall'acqua in ingresso. Variano lentamente, perché lentamente procede la corrosione o il rilascio dai materiali. Un impianto che presenta valori ampiamente entro i limiti difficilmente peggiora in modo brusco; se invece un valore si colloca vicino alla soglia, ha senso seguirne l'andamento più da vicino, perché la tendenza può portarlo a superarla.

La legionella segue una logica completamente diversa. È un batterio che prolifera quando si presentano determinate condizioni — acqua ferma, temperature intermedie fra i 20 e i 45 gradi, biofilm e sedimenti nelle tubazioni — e queste condizioni possono formarsi in pochi mesi. Bastano un appartamento rimasto a lungo disabitato, un guasto alla caldaia che abbassa la temperatura dell'acqua calda, o un intervento sulla rete che smuove i depositi. Un esito negativo, quindi, fotografa la situazione di quel giorno e non garantisce i mesi successivi.

Meritano attenzione particolare gli stabili dotati di serbatoi di accumulo, impianti centralizzati di acqua calda con ricircolo o tratti d'impianto poco utilizzati: sono le situazioni in cui il rischio è concreto e in cui vale la pena affiancare al controllo analitico un piano di manutenzione strutturato.

Come ci comportiamo#

Nei Condomini che amministriamo facciamo eseguire periodicamente le analisi di potabilità, affidandole a un ente certificato, e conserviamo i referti nella documentazione dello stabile.

La periodicità non è la stessa per tutti: la calibriamo sulle caratteristiche dell'impianto e sugli esiti dei controlli precedenti. Dove i valori sono ampiamente entro i limiti e l'impianto è semplice, i controlli possono essere più distanziati; dove un parametro si avvicina alla soglia, o dove sono presenti serbatoi, autoclavi e impianti centralizzati di acqua calda, i controlli si infittiscono e vengono accompagnati da interventi di manutenzione mirati.

Riteniamo che sia il modo corretto di procedere per tre ragioni: fornisce ai Condòmini un dato oggettivo sulla qualità dell'acqua che bevono; permette di intercettare per tempo un problema sull'impianto comune, quando correggerlo costa ancora poco; e documenta la diligenza del Condominio, elemento tutt'altro che secondario qualora si discuta di responsabilità.

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